Наталия Пластинина, начальник сектора правового обеспечения Многие граждане предпочитают заключать договоры участия в долевом строительстве с застройщиками, а не покупать жилье на вторичном рынке недвижимости. Это понятно с точки зрения практичности: - имеется возможность «растянуть» по времени полную оплату за строящееся жилье, ведь многие договоры участия в долевом строительстве предлагают поэтапную рассрочку платежей; - можно приобрести жилье в новых микрорайонах, которые в настоящее время изначально проектируются уже с наличием развитой социальной инфраструктуры, и не придется ребенка возить в школу в другой район; - можно приобрести жилье в доме, построенном по новым технологиям, и не нужно будет мириться с неудобным расположением комнат, а самим их спланировать (при сдаче квартир- студий). И еще много преимуществ покупки строящегося жилья.
Пожалуй, единственный минус такой схемы приобретения собственного жилья – это договор долевого участия, который необходимо заключить с застройщиком. Ведь данный договор далеко не всегда дает гарантию получения в конечном итоге заветных квадратных метров в собственность.
В настоящей статье мы не будем оценивать риски, связанные с недобросовестностью застройщиков и их банкротством. Обсуждению будут подлежать некоторые нюансы самих договоров долевого участия, которые призваны минимизировать риски будущих владельцев, а пока только участников долевого строительства, связанные с возникновением спорных ситуаций, вытекающих из договора долевого участия.
. Форма примерного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (с обеспечением исполнения .
В соответствии с Законом, Договор участия в долевом строительстве. статье приложен Типовой запрос Застройщику с просьбой предоставить все . Стороны в типовом договоре долевого участия в строительстве — дольщик и застройщик. Застройщиком может быть какое-либо юридическое лицо, вне зависимости от его правовой организационной формы, которая выполняет несколько условий (статья 2.. Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам.
Современный добросовестный застройщик сейчас, как правило, предлагает участникам долевого строительства договор долевого участия, содержащий всю необходимую информацию о правоотношениях сторон договора долевого участия в части строящегося жилья. В настоящее время Федеральным законом от 3. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 2. ФЗ), в который за десять лет были внесены все возможные поправки, урегулированы почти все нюансы договоров такого вида.
Учитывая, что приоритет перед условиями договора имеет закон, условия договора, которые ему противоречат, просто не будут применяться, как бы того ни хотел застройщик – автор договора. Поэтому перед заключением договора долевого участия такой договор обычно необходимо проанализировать только на предмет наличия той точной информации, которая впоследствии не даст оспорить сам предмет договора – объект строительства. Современный договор долевого участия, составленный в полном соответствии с требованиями закона № 2. ФЗ, в большинстве своих положений повторяет нормы закона № 2. ФЗ, а в тех местах, в которых пытается зафиксировать противоположные закону положения (чаще всего в части гарантийных обязательств) – не будет применяться в силу приоритета нормы закона.
Итак, на что стоит обратить повышенное внимание в договоре долевого участия потенциальному участнику долевого строительства (далее – участник или участник долевого строительства) перед подписанием договора долевого участия? Конкретизация предмета договора. Здесь важно не только точное указание местоположения дома (улица, дом, район), но и конкретные параметры земельного участка дома, на котором будет построен объект, указание на назначение земельного участка, а также перечисление правовых оснований на земельный участок в том составе, который указан в проектной декларации (чаще всего такая документация доступна для общего обозрения и изучения на сайте застройщика, но в договоре долевого участия эти параметры не отражаются). Встречается ситуация, когда в договоре долевого участия фигурирует указание на земельный участок… сельскохозяйственного назначения.
Такое возможно только в двух случаях: - первоначально земельный участок имел именно такое назначение, а впоследствии его назначение было изменено – в целях строительства жилого комплекса. Но в типовом договоре долевого участия застройщика эти изменения отразить забыли; - земельный участок не менял своего назначения, в связи с чем строительство жилого дома на нем незаконно. И в проектной документации, и в договоре долевого участия должно быть указано, что строительство жилого дома осуществляется на земельном участке из земель населенных пунктов, выделенных под жилищное строительство. Кроме того, зачастую нелишним будет иметь в договоре долевого участия уточнение в части кадастрового номера земельного участка, его расположения и оснований – прав в отношении его. Дело в том, что современные застройщики предпочитают строить сразу целые микрорайоны. Тогда, согласно проектной декларации, в несколько очередей строится несколько домов, а также инфраструктура поселка, и в соответствующей части проектной декларации указаны эти несколько участков, а в договоре долевого участия эта информация зачастую отсутствует или не уточнена. Конкретизация объекта долевого строительства.
ТИПОВОЙ ДОГОВОР долевого участия в строительстве многоквартирного дома (уплата цены Договора единовременно; участник - юридическое лицо).. Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Уплата цены договора производится Участником долевого строительства путем . Типовой договор долевого участия в строительстве (ДДУ) заключается в письменной форме и подлежит гос. регистрации. В разделе можно составить договор участия в долевом строительстве по образцу и скачать готовый бланк документа с подробным описанием.
Повышенное внимание следует уделить точному описанию объекта строительства. Например, количеству комнат квартиры, если объектом строительства, конечно, не является квартира- студия. Стоит обратить внимание также на то, что согласно проектной документации при строительстве домов может быть предусмотрено и строительство наземной и подземной автостоянок. Однако зачастую объектом договора долевого участия покупка или аренда места на стоянке не являются.
В связи с этим при необходимости выделения машиноместа на стоянке участнику долевого строительства рекомендуется позаботиться о заключении отдельного договора (или включении соответствующего условия в договор долевого участия) заранее, естественно, с соответствующей доплатой. В противном случае может получиться так, что квартиру- то участник долевого строительства получит, а места на стоянке ему уже не достанется. Часто в типовом договоре долевого участия можно встретить следующий пункт: «Расположение Квартиры указано на поэтажном плане соответствующей секции Многоквартирного дома, который прилагается к Договору (Приложение № 1) и является его неотъемлемой частью». При подписании договора долевого участия участник должен удостовериться не только в наличии этого плана (уже на момент подписания договора!), но и в точности данного плана. Вопросы страховки застройщика. Не лишним будет перед подписанием договора долевого участия выяснить, не застрахована ли гражданская ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, возможность которой предусмотрена статьей 1.
ФЗ. Если ответственность застрахована, участнику договора долевого участия желательно настоять на включении в него соответствующих ссылок, например, в раздел «заключительные положения». В соответствии с пунктом 5 статьи 4 закона № 2. ФЗ способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору подлежат указанию в договоре долевого участия.
Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения (часть 1 статьи 1. ФЗ). Нюансы передачи объекта участнику долевого строительства. Как правило, застройщик не особо «расписывает» процедуру передачи объекта участнику долевого строительства, указывая только срок извещения участника долевого строительства о готовности объекта строительства к передаче и порядок такой передачи, – по подписываемому сторонами передаточному акту, а также срок, в течение которого участник должен принять объект строительства от застройщика. Интересными для участника долевого строительства будут пункты о действиях застройщика при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта.
В договоре долевого участия может, например, предусматриваться такой пункт: «При уклонении Участника от принятия Объекта в предусмотренный Договором срок или при необоснованном отказе Участника от принятия Объекта Застройщик по истечении двух месяцев со дня окончания срока, предусмотренного Договором для передачи Объекта Участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта Участнику. При этом риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику со дня составления предусмотренных настоящим договором документов.»Опасность данного пункта состоит не в последствиях уклонения. Ведь застройщику как стороне договора необходимо было при разработке типового договора долевого участия позаботиться и о своих гарантиях и интересах. В данном случае – о составлении документа в одностороннем порядке и определении момента перехода риска случайной гибели к участнику долевого участия. Опасность состоит в неопределенности понятия «уклонения» участника от обязанности принять объект. Поэтому желательно в договоре долевого участия указать, ЧТО не будет признаваться уклонением.
Например, направление участником долевого строительства застройщику претензии по недостаткам объекта или просто отказа от принятия объекта с указанием причин. Ведь зачастую по тексту договора не указан точный алгоритм действий, если участник долевого строительства обнаружит в объекте недостатки. Типовой договор долевого участия обычно только в общих чертах повторяет положения статьи 7 закона № 2. ФЗ, предусматривающей гарантии качества, предусмотренные договором.
Однако отсутствие уточнения не окажет существенного влияния на права участника. Они регламентированы статьей 7 и пунктом 5 статьи 8 закона № 2. ФЗ. Условия оплаты. Чаще всего застройщик при разработке типового договора предлагает участнику долевого строительства полную предоплату, но по частям. Однако окончательная оплата по договору долевого участия предусмотрена все же ДО регистрации договора долевого участия в регистрирующем органе. Нередко данное условие звучит просто и понятно: «Уплата Участником Застройщику Цены договора, указанной в п.
Какие действия потребитель вправе совершить в своих интересах при заключении Договора участия в долевом строительстве, чтобы обезопасить себя? На практике возникает множество вопросов, требующих дополнительного разъяснения.
Как правильно оценить возможные риски сотрудничества с конкретным Застройщиком? Как правильно вести переговоры с Застройщиком при заключении Договора? Каким образом в дальнейшем можно и нужно контролировать действия Застройщика и ход строительства? Эти и многие другие вопросы интересуют многих. В данной заметке специалисты нашей Компании постарались дать ответы на наиболее актуальные вопросы и подготовить некую «памятку» для граждан, желающих вложить деньги в долевое строительство. Какие необходимые требования к форме и содержанию Договора участия в долевом строительстве установлены законом? В соответствии с положениями ст.
Федерального закона от 3. N 2. 14- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с Законом, Договор участия в долевом строительстве должен содержать. В случае, если какое- либо из перечисленных выше условий отсутствует в Договоре, такой договор, в соответствии с законом, считается незаключенным. Если Вам предлагают заключить Договор участия в долевом строительстве в отсутствие вышеуказанных условий или не регистрировать его, имейте это ввиду.
Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег? В соответствии со статьей 1. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу.
В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц - проектная декларация - должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства. Согласно положениям Статьи 2. Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующую информацию. ЕГРЮЛ. о проектах строительства, в которых Застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию - в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности Застройщика. Кроме того, согласно императивному указанию закона, Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу.
Застройщика – ознакомившись с данными документами, потенциальный дольщик сможет определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего Договора со стороны Застройщика (например, определение цены Договора может быть отнесено Уставом к полномочию совета директоров Застройщика). Застройщика. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Застройщиком предпринимательской деятельности. В соответствии с указанным Федеральным законом, информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна включать в себя следующую информацию. Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления. Таким образом, Застройщик обязан предоставить всю вышеперечисленную информацию, включенную Федеральным законом в состав проектной декларации, всем заинтересованным лицам (посредством размещения в СМИ, либо путем предоставления конкретному лицу).
Поскольку на практике, исходя из средне- невысокого уровня юридической грамотности основной массы граждан- потребителей, Застройщики часто пренебрегают своей обязанностью по предоставлению данной информации, к данной статье приложен Типовой запрос Застройщику с просьбой предоставить все необходимые документы и информацию. Запросить у Застройщика вышеперечисленные документы важно не только для того, чтобы установить соответствие законодательству деятельности Застройщика и оценить риски на этапе заключения Договора, но также и для того, чтобы обезопасить дольщика на случай возможных нарушений со стороны Застройщика и связанных с этим судебных споров. Какова ответственность Застройщика за предоставление недостоверных/неполных сведений, предоставление которых является обязанностью Застройщика, в соответствии с 2.
ФЗ? За невыполнение Застройщиком данной обязанности предусмотрена административная ответственность, установленная статьей 1. Ко. АП РФ: за опубликование в СМИ проектной декларации, содержащей неполную либо недостоверную информацию, а также за предоставление неполной или недостоверной информации, предоставление которой для Застройщика обязательно – на Застройщика может быть наложен штраф от 2. Является ли Договор участия в долевом строительстве договором присоединения? Каким образом потребитель может согласовать условия Договора с Застройщиком при его заключении? На практике представители Застройщика нередко утверждают, что предлагаемые ими для заключения Договоры участия в долевом строительстве являются типовыми, и никакие изменения в них вносить нельзя. Многие отказываются даже обсуждать какие- либо правки к договору.
Но законно ли это? В соответствии со ст. ГК РФ, существует особый тип договора - договор присоединения, условия которого определяются исключительно одной из сторон и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Вопрос, является ли Договор участия в долевом строительстве договором присоединения – спорный, однако совокупность всех факторов позволяет сделать вывод о том, что данный Договор не является договором присоединения. Растиражированные образцы текстов Договора, предоставляемые потенциальным дольщикам, в том числе с использованием сети Интернет – не могут быть отнесены к указанным формулярам (стандартным формам). Кроме того, поскольку в типовом Договоре участия в долевом строительстве, обычно предоставляемом Застройщиком, не указаны: объект строительства, цена Договора, порядок оплаты и другие существенные условия, которые добавляются в типовой Договор индивидуально по каждому дольщику – Договор участия в долевом строительстве в целом нельзя отнести к договорам присоединения, т. Итак, поскольку Договор участия в долевом строительстве не отнесен законом к типу договоров присоединения, потребитель вправе вести переговоры с Застройщиком по условиям заключаемого контракта.
Потенциальный дольщик может заявить о своих предложениях путем составления протокола разногласий к предложенному проекту Договора и направления такого протокола Застройщику. В соответствии с практикой делового оборота, на такой протокол Застройщиком должен быть дан письменный ответ.
Безусловно, участие в таких переговорах по условиям Договора участия в долевом строительстве требует знания особенностей ведения делового оборота, в связи с чем было бы разумно обратиться за помощью к специалистам (юристам). Как вести себя потребителю в случае «навязывания» дополнительных услуг при заключении Договора участия в долевом строительстве с Застройщиком? На практике часто встречается ситуация, когда гражданам при заключении Договора участия в долевом строительстве навязываются (Застройщиком, а чаще – лицами, выступающими в качестве агентов Застройщика) дополнительные услуги. Например, в виде необходимости предварительно заключить с агентом Застройщика договор бронирования квартиры, либо навязывание услуг по государственной регистрации Договора долевого участия и оформлению права собственности. Отказ от подобного рода услуг часто влечет устный отказ от заключения основного Договора участия в долевом строительстве.
Между тем, подобные действия Застройщика и уполномоченных им лиц прямо противоречат положениям п. ФЗ «О защите прав потребителей», где устанавливается запрет обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме. Гражданин, который был вынужден заключить навязанный ему договор подобного рода (бронирования квартиры, оказания услуг по государственной регистрации основного договора) вправе обратится в суд, чтобы вернуть оплату по навязанной услуге и взыскать проценты. Для этого необходимо документально зафиксировать отказ Застройщика (обычно устный) от заключения Договора долевого участия при отказе потребителя от навязанных услуг, направив в адрес Застройщика (напрямую, минуя его агента) соответствующую претензию. Как дольщик может контролировать процесс строительства объекта уже после заключения им Договора участия в долевом строительстве?
Гражданам – вкладчикам нельзя забывать о том, что после заключения Договора участия в долевом строительстве во многих случаях все только начинается, ведь дом в реальности еще не существует. В соответствии с положениями ч. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, о фактах внесения изменений в проектную документацию, а также ежеквартально вносить в проектную декларацию актуальные изменения, касающиеся финансового результата текущего года, размеров кредиторской и дебиторской задолженностей Застройщика. Все вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, аналогичном опубликованию проектной декларации.
Невыполнение Застройщиком данной обязанности влечет возникновение у дольщика права обратится в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (в порядке ч.